通州运河的五河交汇两侧北京科汇配资，是副中心绝对的核心位置，已经十五年没有新增住宅用地了。上一个新房项目，还是囤地多年，在2019年开盘的【珠江阙】。
中建玖合刚刚以74.91亿的底价拿下运河3号地，由8个小地块组成的巨无霸地块，即通州副中心0101街区FZX-0101-0705、0706、0707、0708、0807、0808、0810、0811地块，楼面价约2.86万元/㎡。
首先从街区的数字编号0101，就能看出这个位置是核心的核心。
这个位置的优势真是太多了：三轨交汇的交通网，TOD一体化开发的商业配套，稀缺的大运河景观带、环绕四周的公园绿地、超级社区的规模效应，还有职住平衡的红利。
地块北侧紧邻副中心站交通枢纽站，亚洲最大的地下综合交通枢纽。地下包括地铁6号线、M101线、平谷线、城际铁路联络线、京唐铁路等轨道线路，轨道交通便利。枢纽站上盖规划办公、商业、酒店等功能，大型集中商业区、滨水文化特色商业区可提供餐饮娱乐休闲等服务。
副中心交通枢纽站预计今年年底基本建成。建成后，15分钟直达首都机场、35分钟抵达大兴机场和河北唐山、1小时到达雄安新区和天津滨海新区。
综合来看，周边有3条地铁线、两条铁路、距离市政府1站之遥，商业配套一应俱全、公园河景无需赘述。
但这么好的位置、配套那么强，为什么只有一家报名，底价成交呢？
原因可能有几个：
一是总价高，接近75亿，巨无霸地块只有少数央企和国企有实力拿；
二是配建多，规划要求高。
地块规划建设商品住房221630.472㎡；商办面积24774.603㎡；无偿代建15530㎡。
规划文件甚至要求了住宅建筑的外立面材料和颜色北京科汇配资。
社区适用好房子的标准。 ...... 规划居住区与副中心站枢纽，大运河滨水空间步行可达。 ...... 外立面以石材，金属铝板和陶板为主 高层建筑色调采用高明度，低饱和度的冷色调，底层采用中低明度，中饱和度的冷灰色调。 ...... 鼓励建设风雨连廊，架空层，顶层设置，屋顶花园观景平台。
这么多年，这还是第一次看到土拍文件里规划这么细致的，而且通州现在的新盘，得房率已经突破100%了，所以大可以放心，这个项目必然是品质优秀的\"好房子\"。
巨无霸地块一共7宗纯住宅用地+1宗多功能用地，住宅规划面积约23万平，毛估估大约能提供2000套左右的新房。
7个住宅地块，可以做出不同面积段的丰富产品。
不临河的地块可以做小户型，定价做低至5.5万起，面向刚需。
临河可以做大改善户型，拉高定价到7万+，临河限高100米，可以约30层的高层产品，希望能见到270度的大转角观景露台。
开发商中建玖合，做过太阳宫的中建玖合府，交付水平还可以；大兴西红门东的中建玖玥府，也是区域品质最高的产品。这次拿下通州最优质的地块，产品还是值得期待的，希望不要辜负这个好地段。
最后就谈谈通州房价的问题。
在很长一段时间，通州房价的高地是运河边上的四个小区，号称“运河F4”，包括百合湾、运河湾等。
百合湾依靠好位置、高得房率和不错的绿化，维持了最高房价，至今成交价还在6.6万左右，高峰时在8万+！
经典户型是88平米的小四居，你没看错，是四居，得房率高达105%，额外赠送了一两间卧室。
另外就是24年二手房才上市的次新小区 - 珠江阙，成交单价在6.5万左右，都是大户型。
珠江阙是一线河景小区，曾经叫\"中国阙\"，后来不让冠名“中国”，珠江地产才改成了珠江阙，19年开盘的时候，正直春节前，我去排过卡，当时一房难求。
正对河景的都是东西向的330平超大户型，总价最高，朝南向的户型小一些，总价要低一些，一线河景成了溢价重要的因素。
副中心正式立项已经十多年了，每年的固定资产投资都在千亿水平，投入巨大，城市面貌仍然日新月异的在改变；但对于楼市来说，已经时过境迁，当初的热情已经不再。
本来以为是全北京的副中心，吸引全北京来买房，结果到现在，只有通州人和新迁入通州的人来买房，通州楼市整体供大于求，房价2017年见顶之后，已经阴跌了8年。
去年放开双重限购之后，房价连个反弹的响儿都没有。
如果想回顾通州房价的泡沫史，可以参见这篇文章《「链接」》。
但好的一面是，经过8年的双重限购和阴跌，通州房价的泡沫也基本没了。
所以综合考虑，对于这个位置稀缺的项目来说，我个人觉得这个巨无霸项目整体平均房价6万～6.5万比较有吸引力；如果产品非常好，6.5-7万可以理解，如果再高了就没必要考虑了。
对于周边二手房像“运河F4”来说，这么一个巨无霸项目入市并非好事。
今年的行情已经证明了，每次一个“好房子”的新盘上市，并不会稳住周边房价，反而是对周边二手房的一次单方面吸血和屠杀，二手房压力会很大。
这次2000套“好房子”上市，又会吸走多少通州的购买力呢？
总之，运河3号地巨无霸项目，是今年通州最好的项目，没有之一，只要考虑通州，就应该关注这个项目。
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